공인중개사 공부 1일차(투자의 현금흐름 분석)

공인중개사 공부 1일 차!

작심삼일이 될 지라도 3일이라도 열심히 해보자!

 

오늘 배울 주제!

투자의 현금흐름 분석

투자의 현금흐름 분석은 투자로부터 발생하는 현금흐름을 기록하는 과정이다.

현금유입 : 수익

현금유출 : 비용

 

투자의 과정

쌀 때, 구입(현금 유출)

비싸지면, 처분(현금 유입)

중간과정을 보유

 

웬만한 자산은 시세차익으로 수익을 얻지만 부동산에서는 수익이 하나가 더 생긴다.

그중 대표적인 게 임대차 수익이다.(보유 과정에서도 수익 발생)

 

즉 부동산으로 발생하는 수익은 처분과, 보유 중 임대로 얻는 임대차 수익을 얻을 수 있다.

 

현금흐름의 구분

보유기간 : 임대차 현금흐름

기간 말 : 매각 현금흐름

 

보통 부동산 투자하는 목적은 처분 후 시세차익으로 많은 이득을 취하지만 공인중개사 시험은

보유기간인 임대차 현금흐름 및 영업 현금흐름에 대해 많이 나온다고 하니 참고하자!

 

공인중개사 공부할 때 알아두면 좋은 팁

영업이라는 글자가 나오면 임대차

지분 복귀라는 글자가 나오면 처분

 

부동산 보유기간 현금흐름을 다섯 단계로 기록

가 : 가능 총소득

유 : 유효 총소득

순 : 순 영업소득

전 : 세전 현금수지

후 : 세후 현금수지

 

가능 총소득(임대 단위 수 X  단위당 임대료)

오피스텔 방(임대 단위 수)이 100호가 있고, 호당 임대료 100만 원인 오피스텔이 있다.

이 오피스텔을 투자하면 내가 얼마를 벌 수 있을까?

즉 내가 벌 수 있는 가능한 총소득

100호 X 100만 원 = 100,000,000원

 

유효 총소득(가능 총소득 - 공실·불량 부채 + 기타 소득)

하지만 투자했을 때 1억을 온전히 벌 수는 없다

왜? 공실이 생기기 때문이다.

공실이 10% 발생했다고 가정하고 진행하자.

즉 유효 총소득은 90,000,000만 원이다.

 

추가로 불량 부채, 기타 등이 있다.

불량 부채는 받을 수 없게 된 임대료를 뜻한다.

 

기타 소득은 임대료 외의 수입을 뜻한다.

주차장 수입이나 자판기 수입 등

 

순 영업소득(유효총소득 - 영업경비)

영업경비를 차감하면 순영업소득

 

세전 현금수지(순 영업소득 - 부채액 서비스액)

은행의 부채 서비스액을 차감하면 세전 현금수지

 

세후 현금수지(세전 현금수지 - 영업 소득세)

영업 소득세를 차감하면 세후 현금수지

 

문제 풀어보기

1. 부동산 운영수지분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 가능 총소득은 단위면적당 추정 임대료에 임대면적을 곱하여 구한 소득이다.

② 유효 총소득은 가능 총소득에서 공실 손실 상당액과 불량 부채액(충당금)을 차감하고, 기타 수입을 더하여 구한 소득이다.

③ 순 영업소득은 유효 총소득에 각종 영업외 수입을 더한 소득으로 부동산 운영을 통해 순수하게 귀속되는 영업소득이다.

④ 세전 현금흐름은 소득에서 부채 서비스액을 차감한 소득이다.

⑤ 세후 현금흐름은 세전 현금흐름에서 영업 소득세를 차감한 소득이다.

 

정답 : 3번

 

2. 세금 현금수지는?

가능 총소득 5,000만 원

공실 가능 총소득의 10%

원금 상환액 200만 원

이자비용 800만 원

영업경비 300만 원

영업 소득세 200만 원

 

정답 : 3,000만 원